10억원 있다면…도시형 생활주택 최적의 투자법은?

부동산 경기의 장기 침체에도 불구하고 도시형 생활주택의 인기는 계속되고 있다. 늘어나는 월세 인구로 안정적인 수익을 낼 수 있다는 장점에다 최근 정부의 임대형 주택에 대한 세제 혜택까지 더해지면서 부동산 틈새 상품으로 주목받고 있다.

그러나 전문가들은 섣부른 투자는 위험하다고 조언한다. 특히 도시형 생활주택 분양가는 지속적으로 상승하지만, 월임대료 수준은 크게 오르지 않아 임대수익률이 예상보다 저조한 경우도 많다.

여윳돈을 가진 투자자라면 어떤 방식으로 도시형 생활주택에 투자를 해야 할까. 10억원 이상의 여윳돈을 가진 투자자라면 분양을 받기보다 직접 주택을 지어서 세를 주는 건설임대사업을 하는 편이 낫다. 매입임대사업을 고려할 경우라면 분양가가 비싼 강남권 보다는 서울·수도권의 부도심이나 대학가를 노리는 것이 좋다.

▲ 서울 동대문구에 있는 M 도시형생활주택 내부 모습.

◆ 건설임대, 땅값·월세 종합적으로 고려해야

도시형 생활주택을 직접 짓는 경우 가장 먼저 고려해야 할 것이 땅값이다. 땅값이 비싼 곳은 대체로 임대수요도 많은 편이다. 하지만 월임대료는 상한선이 있어 땅값이 어느 수준 이상이 되면 투자 수익률은 크게 떨어진다.

부동산정보업체 부동산114가 현재 임대가 가능한 서울 지역의 도시형 생활주택 24곳의 임대료를 조사한 결과, 강남구의 경우 월임대료가 70만~90만원(보증금 1000만원 기준) 정도였다. 관악·동작구는 40만~65만원, 마포구·서대문구는 50만~60만원, 성북구는 40만~50만원 선이었다.

월임대료만 보면 강남구가 투자 적격지로 보이지만 땅값이 비싸 오히려 투자수익률은 낮다. 면적 198㎡(60평) 땅에 12가구(건물면적 396㎡)로 된 도시형 생활주택을 지어 임대사업을 한다고 가정하자.

올해 초 매물로 나온 강남구 교대 역 인근의 도시형 생활주택용 부지의 가격은 3.3㎡당 2850만원 선. 토지 매입비로만 17억원이 필요하다. 건축비는 4억5600만원(3.3㎡당 380만원), 총 사업비(21억5600만원)중 3분의 1 정도인 8억원은 대출(금리 5%)을 이용하고 가구당 1000만원씩 보증금을 고려한다면 실투자금은 12억3600만원 정도가 든다.

이 지역에서 가구당 90만원을 매월 임대료로 받는다고 하면 임대수익률은 연간 6.03%에 불과하다. 오히려 땅값이 3.3㎡당 2000만원이고 월세를 70만원 받을 수 있는 지역의 수익률이 6.95%로 더 높다.

고종옥 코쿤하우스 대표는 “땅값은 도시형 생활주택의 수익률을 결정하는 가장 큰 요인 중 하나”라며 “이런 이유로 강남보다는 강북, 수도권의 대학가 주변이 오히려 수익률이 좋다”고 말했다.

▲ 자료: 코쿤하우스

◆ 국민주택기금 최대한 활용…매입임대사업 수익률 5~6%대

집 짓는 자금은 국민주택기금을 최대한 활용하는 편이 좋다. 국민주택기금을 이용하고도 부족한 자금은 일반 시중은행을 이용해야 한다.

국민주택기금을 이용하면 원룸형 도시형 생활주택의 경우 전용면적 기준 3.3㎡당 260만원씩 연리 2%로 3년 거치, 17년 상환조건으로 대출받을 수 있다. 도시형 생활주택의 공사비는 3.3㎡당 380만원 정도. 국민주택기금을 최대한 활용한다면 공사비의 40% 가량을 저리(低利) 대출로 충당할 수 있다.

하지만 이 조건은 정부가 소형주택 공급을 늘리기 위해 올해 말까지 한시적으로 운용하고 있어 내년부터는 금리가 3~5%로 오른다는 점은 기억해야 한다.

집을 지을 돈이 모자랄 경우에는 분양을 받거나 기존 주택을 매입해서 임대사업을 하면 된다. 하지만 매입임대사업의 수익률은 직접 집을 지을 때보다는 떨어진다.

실제로 최근 서울 양재역 인근에 분양한 한 도시형 생활주택의 경우 50㎡(15평)형의 분양가는 2억2000만원 선으로 90만원을 월세로 받는다고 가정해도 수익률은 5%에 불과하다.

경기도 성남시의 한 대학가 인근에 분양한 도시형 생활주택의 분양가도 2억원 가량으로 인근 임대료 수준(보증금 1000만원, 월 50만~70만원)을 감안하면 5% 수익률도 건지기 어렵다.

부동산114의 이미윤 과장은 “최근 도시형 생활주택의 분양가 상승으로 수익률이 악화한 곳이 많다”며 “공실이 없다고 가정하면 직접 주택을 지어 임대사업을 하는 것이 유리하다”고 설명했다.

◆ 강남보다 서울 부도심·대학가, 수도권 역세권 관심

전문가들은 도시형 생활주택을 직접 짓는 경우 땅값은 적어도 3.3㎡당 2000만원은 넘지 않아야 한다고 조언한다. 쌀수록 좋겠지만 너무 저렴한 곳은 입지가 떨어지는 경우가 많아 임차인 모집이 어려울 수도 있기 때문이다.

매입임대사업을 할 경우에는 분양가가 비싼 강남지역보다는 임대수요가 많은 서울의 부도심이나 강북지역의 대학가 근처, 일산이나 광명, 안양 등 수도권 역세권의 기존 도시형 생활주택이나 원룸형 오피스텔 등이 좋다.

실제로 지난해 8월 입주가 시작된 관악구 신림동의 A 도시형 생활주택의 현재 매매가격은 1억4900만원 정도로 매달 65만원 정도 임대료를 받을 경우 5.6% 정도의 수익률을 얻을 수 있다.

이 과장은 “아무리 새로 지은 주택이라도 지역 내 월세 상한선보다 초과해서 받기 어려운 것이 국내 소형주택 임대시장의 특성”이라며 “임대 사업을 하기 전 해당 지역의 임대료 수준을 꼼꼼히 조사해야 한다”고 말했다.